A proposta
de lei final do Mais Habitação vai ser hoje votada no parlamento, com a maioria
socialista a garantir que o programa é aprovado, mas sem conseguir eliminar as
críticas e polémicas sobre algumas das medidas previstas.

Os primeiros
passos para a concretização deste pacote foram dados em 16 de fevereiro, quando
o Conselho de Ministros aprovou um conjunto de medidas visando dar resposta às
cada vez maiores dificuldades das famílias em aceder ou manter uma habitação,
num contexto de acelerada subida das taxas de juro, bem como de subidas das
rendas e dos preços das casas.

Antes de
remeter a proposta para o parlamento, o Governo colocou o Mais Habitação em
consulta pública, tendo também optado por isolar algumas das medidas que
requeriam uma resposta mais urgente e que podiam avançar sem terem de ser
submetidas à discussão e aprovação da Assembleia da República.

Foi este o
caso dos novos apoios à renda e juros bonificados. Em comum, as duas medidas
têm o facto de se dirigirem, respetivamente, a famílias cujo pagamento da renda
ou do empréstimo da casa lhes absorvem mais de 35% do rendimento disponível.

O grosso das
medidas, porém, consta da proposta de lei que hoje é votada pelo plenário em
votação final global e que contém algumas das medidas que suscitaram polémica
mal foram conhecidas, em fevereiro, e que continuam a ser criticadas pela
oposição e agentes do setor.

Estão neste
caso o arrendamento forçado -- que o Governo tem recordado que já está
consagrado na lei há vários anos --, a criação de uma contribuição
extraordinária sobre o alojamento local nas zonas de maior pressão urbanística
e carência de habitações, justificada com a necessidade de compensar o impacto
negativo que esta atividade acaba por gerar.

Porém, ao
longo do processo legislativo, esta contribuição extraordinária sobre o
alojamento local foi sendo atenuada: dos 35% com que foi desenhada
inicialmente, recuou para 20% quando finalmente a proposta do Governo deu
entrada na Assembleia da República, e registou nova descida para 15% (desta vez
pela mão de uma proposta de alteração do PS).

Rodeada de
críticas, sobretudo por parte das associações de proprietários, tem também
estado a medida que limita a subida das rendas de novos contratos de
arrendamento face ao valor que foi até aqui praticado pelos donos dessas
habitações.

Com a
maioria do PS a garantir a aprovação do Mais Habitação, associações de
senhorios, como a Associação Lisbonenses Proprietários, esperam agora para ver
se a constitucionalidade de algumas das medidas (como o limite à subida das
rendas) vai ser suscitada.

A proposta
de lei do Mais Habitação foi aprovada na generalidade em 19 de maio, com o voto
favorável do PS, a abstenção do PAN e do Livre e o voto contra dos restantes
partidos.

Durante o processo
de discussão e votação na especialidade, o voto do PS foi determinante, quer na
aprovação da proposta do Governo, quer nas alterações que apresentou e na
rejeição das propostas de alteração apresentadas pela oposição.

A
ratificação das votações do grupo de trabalho da habitação foi realizada esta
terça-feira pela comissão parlamentar de Economia, quase uma semana depois da
data que estava inicialmente marcada, após um requerimento potestativo da
Iniciativa Liberal a impor o adiamento desta ratificação.

As principais medidas do programa

Limitações à
subida da renda dos novos contratos

O valor da
renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de
arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior.
A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos
três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43%
em relação a 2023.

Esta
limitação de 2% não se aplica aos contratos cujo valor seja inferior às rendas
consideradas no arrendamento acessível.

Dedução do
IMI familiar aumenta

O valor do
desconto no IMI que as câmaras podem atribuir aos residentes, em função do
número de dependentes, vai aumentar. Atualmente esta dedução é de 20, 40 e 70
euros consoante exista um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente.

Com a
entrada em vigor da lei que enquadra o Mais Habitação, o valor da dedução
aumenta para, pela mesma ordem de dependentes, 30, 70 e 140 euros.

Redução de
28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

Os
rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam
a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%.

Além disso,
a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração é
reforçada -- sendo que no prazo mais longo, superior a 20 anos, baixa dos
atuais 10% para 5% -, podendo ser ainda mais acentuada se a renda praticada for
inferior à anterior.

A redução da
taxa não se aplica, contudo, aos contratos de arrendamento celebrados a partir
de 01 de janeiro de 2024, quando a renda exceda em 50% os limites gerais de
preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.
Além disso, acaba a redução do IRS para os contratos de duração entre dois e
cinco anos.

Arrendamento
forçado de casas devolutas

Foi uma das
medidas do Mais Habitação que gerou mais polémica e dirige-se a casas de
habitação devolutas há mais de dois anos e localizadas fora do interior do
país, tendo os donos 90 dias para responder após serem notificados para fazerem
obras ou darem uso à fração.

Não havendo
resposta do proprietário no prazo definido, pode o município proceder ao
arrendamento forçado do imóvel.

Está ainda
previsto que a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de
qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de
utilização do imóvel.

As casas de férias,
as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontra num lar ou a prestar
cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as
das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não
são consideradas devolutas para este efeito.

Impenhorabilidade
do apoio à renda ou juros bonificados

Os apoios
extraordinários como o apoio à renda ou aos juros bonificados não podem ser
penhorados. Em causa, no apoio à renda, está um subsídio mensal cujo valor
máximo pode ir até 200 euros, quando o inquilino tem uma taxa de esforço
superior a 35%.

A medida foi
desenhada para durar cinco anos.

Mais-valias
de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS

As
mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam
isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes
na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais ou
as decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.

Atualmente
50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita
às taxas progressivas do IRS.

Benefícios
ficais à reabilitação urbana acabam para fundos de investimento

A isenção de
IRC atribuída aos rendimentos obtidos por fundos de investimento constituídos
entre 2008 e 2013 com ativos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana foi
revogada, terminando também o benefício fiscal atribuído a quem detinha
unidades de participação em fundos de investimento.

No entanto,
prevê-se uma redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das
sociedades de investimento imobiliário quando "pelo menos 75% dos seus
ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos
acessíveis".

Contribuição
extraordinária sobre o AL

O alojamento
local (AL) vai passar a pagar uma contribuição extraordinária (CEAL), cuja base
tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em
conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa
aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à
determinação do lucro tributável em IRC.

Esta CEAL
deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas,
nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL
que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não
ultrapasse 120 dias por ano.

A taxa,
outra das medidas que mais polémica gerou, não se aplica a imóveis localizados
no interior do país, tendo o valor recuado dos 35% inicialmente propostos pelo
Governo para 15%.

Por outro
lado, o valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no
alojamento local é sempre igual a 1, deixando estas de beneficiar da redução do
coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

Caducidade e
reapreciação dos registos de alojamento local

Os titulares
dos registos de AL inativos têm de fazer prova da manutenção da atividade, no
prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei.

Em caso de
incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da
câmara municipal territorialmente competente.

Já as
unidades de alojamento local em habitação própria e permanente cuja exploração
não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do
registo.

As novas
regras estabelecem ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados
durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por
cinco anos.

A única
exceção são os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia
real de contratos de mútuo que ainda não tenham sido integralmente liquidados
em 31 de dezembro de 2029.

Condóminos
podem opor-se a novos AL

Os
condóminos passam a ser ouvidos previamente sobre os novos alojamentos locais
que queiram instalar-se em edifícios destinados a habitação. Por outro lado,
estipula-se que "o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser
modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos".

Suspensão de
novas licenças de AL

A emissão de
novos registos de alojamento local fora dos territórios do interior do país vai
ser suspensa, de acordo com as novas regras.

Esta
suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive
Natureza nem às regiões autónomas, "mantém-se na totalidade ou parte da
área do município em que tenha sido declarada a situação de carência
habitacional".

Incentivo à
mudança das casas de AL para arrendamento

Os
proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e
as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as
rendas até ao final de 2029 e não estão sujeitos a qualquer limite no valor da
renda que pretendam praticar.

Para tal, o
contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo
que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

Rendas
antigas atualizadas pela inflação

Os contratos
de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo
Regime do Arrendamento Urbano já não vão transitar e a renda vai passar a ser
atualizada de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI.
Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

Arrendar
para subarrendar

Para
aumentar a oferta no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a
privados casas que se encontrem devolutas para depois as subarrendar.

A renda paga
ao senhorio terá benefícios fiscais desde que contrato tenha uma duração não
inferior a cinco anos e o valor da renda seja conforme aos preços e tipologias
previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).

Balcão do
Arrendatário e do Senhorio

É criado o
Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) a quem caberá assegurar a tramitação
do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento. O
requerimento do despejo é apresentado no BAS que notifica o inquilino, tendo
este 15 dias para se opor ou requerer diferimento da desocupação do imóvel, nos
termos previstos na lei.

A nova lei
procede ainda a várias alterações neste processo de despejo em caso de não
pagamento de rendas.

Estado paga
rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai
substituir-se ao inquilino e pagar rendas nos casos em que haja incumprimento
superior a três meses, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma,
caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a
cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a
cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o
caso é articulado com a Segurança Social.

O pagamento
tem como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional até ao limite
total de um valor equivalente a nove vezes o salário mínimo nacional.

Benefícios
fiscais para obras de casas do arrendamento acessível

O Governo
quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento
acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de
construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este
programa, bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e
isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

Inquilinos
podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco

Os
arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de
arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação,
caso o senhorio não o faça. Os prazos e termos para tal serão regulamentados
por portaria do Ministério das Finanças.

Isenção de
mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa
prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família, desde que o valor
se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do
proprietário ou dos seus descendentes.

Esta isenção
abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro
de 2024.

Fim dos
vistos 'gold'

Com a
entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de
vistos de residência para atividade de investimento, o que não afetará a
possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.

Os pedidos
de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de
investimento mantêm-se válidos, incluindo os que estão "pendentes de
procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais" à data da entrada
em vigor da lei.

Também está
excluída da limitação adotada a concessão ou renovação de autorizações de
residência para reagrupamento familiar.

Solos ou
edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

O Governo
prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de
edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento
acessível.

Simplificação
dos licenciamentos

Os projetos
de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de
responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no
caso de atrasos na emissão de pareceres.

250 M€ para
habitação a custos controlados

O programa
prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da
taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou
reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado
de arrendamento.

As casas
promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível
durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de
arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na
aquisição das mesmas.

As entidades
que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de
construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de
solidariedade social.

Linha de 150
M€ para municípios realizarem obras coercivas

Prevê-se a
criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco
Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas,
reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.